河南许昌：“格子铺”售后返租侵害业主正当权益

公平正义，国之基址。全面依法治国，必须紧紧围绕保障和促进社会公平正义来进行。“就本人（原告）与被告许昌宏安房地产开发有限公司、河南晟华置业有限公司、居然之家家居建材市场有限公司、许昌农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，许昌市建安区法院作出的（2024）豫1003民初5185号民事判决书认定事实不清，适用法律错误。”近日，河南许昌的王某风女士致函有关部门反映说，请求上级领导明察秋毫，依法公断，维护国家法律权威和社会公平正义。

    2019年5月，原告看到被告发送的短信息和宣传页、海报后，来到案发地（建安区新许办事处107国道南段西侧规划张甫堂路南侧宏安汇鑫广场G-0号楼1083室、1082室）。在被告销售人员董某光、蔡某甜和售楼部工作人员曹某等人的欺骗下，与被告签订了两间不合规商铺的买卖合同。

    被告为了达到卖房子的目的，以项目收益率高，每月每平米租金返还可达80元；（有录音）原告购房后，若对该房产不满意，被告可以回购等，并向原告进行虚假陈述和不实承诺。被告的以上虚假陈述和承诺，是促使原告购买该商铺的主要原因。事实上，被告的这些陈述虚假且夸大，其承诺也属不实行为，有欺骗消费者的明显故意。

    2019年12月，原告发现被告开发和销售的该项目刚竣工一层，没有进行物理割断，要求退房，售楼部不退。

    其一，依据《消费者权益法》中的条款，第55条规定欺诈行为三倍赔偿；违反了河南省住房和建设厅于2018年7月9日下发的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，第一条“加强商品房预售许可管理”中的明确规定：“房地产开发企业申请商品房预售许可，必须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式进行申报”、“要严格按照已申报《商品房预售方案》的时限对外公开销售。”房地产开发企业不得隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可，一经发现，当地房地产主管部门可依法责令停止预售，撤销商品房预售许可，并移交城市管理综合执法部门按照有关规定处理。

    同时，该《通知》第三条第3项“加强商品房销售行为监管”，也明确了“房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为”中，就禁止“采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅”、第7项规定“同一个商品房预售许可证，采取分楼幢、分单元、分层等方式开盘销售”，第16项规定违反1-6项，7-16的行政执法部门按照《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定，依法进行处罚，或者由其他部门依法调查处理。销售中存在的违法违规行为，无实体墙的形式进行分割销售，商场形式的商铺分割拆零返租销售属于违规行为。依据《合同法》结合虚假房产合同内容显示，大量出现“免除或者限制其责任的条款”，且从不予以说明；甚至出现免除出售方主要义务、排除买受方主要权力的格式条款。许昌宏安房地产开发有限公司、河南晟华置业有限公司骗取5证变相非法集资、肆意敛财，情节严重构成违法犯罪，被告的销售行为与违规房产合同内容显示实属违法行为无疑，遂要求退房。

    其二，相对《土地管理法》第2条、第35条，第37条、第74条、第75条、第77条、第83条、第77条等等。《土地管理法实施条例》第12条、第 51条、第57条、《基本农田保护条例》第17条、第43条等；依据《刑法》第342条国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，违法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》及《基本农田保护条例》等法律法规对耕地保护违法行为规定相应的行政法律责任。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指“权属界线闭具有独立使用价值的空间”，再有依据《房屋登记办法》明确规定：“商业、办公类用房基本单元是指：权属界线封闭、有固定实体墙维护机构且具有独立使用价值的房屋。”由此可见，不动产登记部门下发的房产证是不合法的、是违规违法的，自然资源和规划局（不动产）属于滥用职权，违规审批。

    其三，依据《物权法》和《不动产权》规定，第212条规定，登记机构应当履行审验职责，第217条、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。第220条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

    作为地方政府的房地产开发管理部门的住建局，负责在房地产开发项目竣工后，根据相关法律法规进行验收工作。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定，房地产开发项目竣工后，必须依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格，方可交付使用。因此，住建局是在房屋验收时滥用职权伪造手续，行政乱作为。

    其四，依据《刑法》第一百八十六条、第二百六十六条、【违法发放贷款罪】银行或者其他金融机构的工作人员违反国家规定发放贷款，数额巨大或者造成重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处一万元以上十万元以下罚金；数额特别巨大或者造成特别重大损失的”，处五年以上有期徒刑，并处二万元以上二十万元以下罚金。银行或者其他金融机构的工作人员违反国家规定，向关系人发放贷款的，依照前款的规定从重处罚。单位犯前两款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前两款的规定处罚……银行政策法规研判失误违法放贷，要求退还本金加利息、撤销不合规贷款合同等等规定，结合许昌农村商业银行借款合同中内容显示，《回购协议》在哪？银行借款合同存在虚假，请出售方和银行拿出（原告）的回购协议来、说明开发商与农商行合谋欺骗，原告为什么提前在其它银行借钱把农商行的虚假贷款还上，就是因为他们2023年故意把我的征信拉黑，被逼无奈，才借款还上。

    其五，撤销居然之家家具建材市场物业托管协议。虚假销售、诱导销售有市场监督管理局的行政罚款依据，加上项目的违规等条款，推翻委托协议的不合理性与违法事实。

    依据《民法典》撤销权，是民法典中一项重要的法律制度主要涉及到、具体到欺诈情况，如果民事法律行为是因为欺诈而实施的，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。托管方出租时违法用阴阳合同违法犯罪、有录音、有返租金银行流水，疫情期间返租每平米20元，上一季度返6.5元，与销售时承诺不一致，加上涉嫌列支录音，居然之家家具建材市场物业存在不诚信。

    其六，房产证是划线虚拟的“格子铺”。公开资料显示，格子铺是一种源自日本的商业模式，主要特点是将标准尺寸的格子柜放在繁华地带的商铺内，任何人只需每月支付很少的费用就可以租用格子寄卖自己的物品。这种模式具有适用群体范围广、开店成本低等特点，曾创下一个月内700多个档口被一抢而空的纪录。然而，格子铺的经营权和所有权是分离的，商家经营不好或撤离后，空租期的租金无法保障，导致全国各地上演的业主维权、业主讨要租金的案件层出不穷。此外，格子铺的统一经营限制了其招商及运营，几个业主的意见难以达成一致，租赁的商家也必须要跟不同的业主逐一协商价格，导致格子铺最终谈崩、租不出、卖不掉、经营不了，抵押不了，只能烂在那里。

    在此过程中，由于被告上述的违规违法行为，给原告不仅遭受了经济损失，还面临着时间上的损失和精神上的困扰。为维护自身的合法权益，原告于2024年7月诉至许昌市建安区法院，请求法院依法受理本案，公正审理审查，判令被告许昌宏安房地产开发有限公司、河南晟华置业有限公司、居然之家（许昌店）家居建材市场有限公司（物业）、许昌农村商业银行股份有限公司，立即将位于建安区新许办事处107国道南段西侧规划张甫堂路南侧宏安汇鑫广场G-0号楼1083室的违规销售的商品房退房退款；判令被告建安区自然资源和规划局不动产注销违法违规办理所颁发的豫（2021）许昌市建安区不动产权第0000051号1083室房产证、许昌宏安房地产开发有限公司连带退还购房款（首付款)72400元及税款15691.68元，改判许昌农村商业银行股份有限公司退还贷款本金72000及利息16602.88元，改判居然之家（许昌店）家居建材市场有限公司该补偿的差价40000元。

    2024年9月29日，许昌市建安区法院作出（2024）豫1003民初5185号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告认为上述一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，依法上诉。

    其一，2019年5月，上诉人购买被上诉人河南晟华置业有限公司房屋并与被告签订了两间不合规商铺的买卖合同，该房屋是由被上诉人许昌宏安房地产开发有限公司开发承建，故二被告上诉人应当承担连带责任。被上诉人河南晟华置业有限公司在签定房屋买卖合同过程存在虚假承诺，与合同内容不符，上诉人提交的证据足以证明合同的虚假行为及与承诺不符，但一审法院并没有采信。

    被上诉人为了达到卖房子的目的，宣称此项目收益率高，每月每平米租金返还可达80元；购房后，若对该房产不满意，被告可以回购等，并向上诉人进行虚假陈述和不实承诺。实事上是一种欺诈行为，根据《民法典》规定欺诈行为可撤销，但一审并未查明该欺诈事实，上诉人在出示的证据中有多项证实被上诉人的欺诈、虚假行为。一审也未采纳。

    上述行为，上诉人列举了一系法律法规，且证明被上诉人违反相关规定，一审法院并未查明，也未在判决中显示。

    其二，关于上诉人与被上诉人许昌居然之家家居建材市场有限公司之间的托管协议，存在销售欺诈，市场监督管理局的罚款及项目的违规等条款依据足以证明委托协议违反相关规定。且为格式条款，在与上诉人签定时并未对上诉人进行充分的解释和告知。依据《民法典》撤销权，如果民事法律行为是因为欺诈而实施的，行为人有权请求人民法院撤销。上诉人提供了托管方出租时违法用阴阳合同，违规违法，违背诚实信用原则。

    另外，被上诉人许昌居然之家有多处违反协议约定，作为格式合同明显有失公平，加重一方责任，减轻一方义务，应当承担违约责任。

    其三，关于被上诉人提交的证据，验收备案表存在虚假，规划证号、面积、验收时间均不一致，而且一审判决书中故意隐去被告《验收备案表》内规划证号的表述显示。

    其四，关于上诉人与被上诉人许昌农村商业银行股份有限公司之间的借款合同，上诉人认为该合同是银行单方提供，属格式合同，对合同内容未对上诉人作出充分的说明和解释，对免责性条件未进行充分的告知提醒。另处，上诉人认为银行在合同上存在虚假和欺诈行为。

    上诉人在一审中提供了证据证明银行存在虚假和欺诈行为，并列出了虚假和欺诈产生的后果及法律依据。一审法院应当查明银行违反政策法规，违法发放贷款行为及上诉人要求退还本金加利息、撤销不合规贷款合同等未作出回应。

    上诉人认为，与被上诉人签订的购房合同属可撤销合同，且上诉人提交的证据符合可撤销要件，合同应当予以撤销，并退回上诉人的购房款及产生的利息和税费等均应由被上诉人河南晟华置业有限公司承担，并由被上诉人许昌宏安房地产开发有限公司承担连带责任。关于上诉人与被上诉人许昌居然之家撤销托管协议，存在违规违法，且违反协议约定，上诉人要求撤销协议的同时承担相应的违约责任。关于上诉人与许昌农村商业银行的贷款合同本是基于购房合同而产生的合同，是依赖于购房合同，如购房合同撤销，该借款合同也应撤销并将产生的一切费用反还给上诉人。

    综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实后，追究以上被上诉人的违法行为，还上诉人公平。请求依法撤销许昌市建安区法院作出的（2024）豫1003民初5185号民事判决书，并改判撤销被上诉人河南晟华置业有限公司的违规购房合同，与许昌宏安房地产开发有限公司连带退还购房款72400元及税款15691.68元，改判许昌农村商业银行股份有限公司退还贷款本金72000及利息16602.88元，改判居然之家（许昌店）家居建材市场有限公司该补偿的差价40000元。以维护国家法律权威和百姓合法权益，让公平正义看得见。

来源：房地产市场资讯